El economista Edward Glaeser hace poco sacó su libro "Triumph of the city" (El triunfo de la ciudad) el cual no he leído. Entiendo que por buenas razones es lectura de cajón para quien le interesan las ciudades. Una aproximadita al contenido del libro se puede leer en un artículo que hace unas semanas publicó en The Atlantic, "How skycrapers can save the city" (Cómo los rascacielos pueden salvar a la ciudad) en el que explica cómo la forma y vida en las ciudades está determinada por la disponibilidad de vivienda y el transporte. Entre los casos que trata, están Nueva York, Paris, y Mumbai.
El argumento central es intuitivo para cualquiera que haya tomado una clase de economía: los rascacielos ofrecen a bajo costo la posibilidad de incrementar la oferta de vivienda, lo cual a su vez, baja los precios, y hace las ciudades más accesibles para más personas. Entre más restricciones se le ponga a nueva vivienda, más costos implicará. En palabras de Glaeser:
Simply put, the places that are expensive don’t build a lot, and the places that build a lot aren’t expensive. Perhaps a new 40-story building won’t itself house any quirky, less profitable firms, but by providing new space, the building will ease pressure on the rest of the city. Price increases in gentrifying older areas will be muted because of new construction. Growth, not height restrictions and a fixed building stock, keeps space affordable and ensures that poorer people and less profitable firms can stay and help a thriving city remain successful and diverse. Height restrictions do increase light, and preservation does protect history, but we shouldn’t pretend that these benefits come without a cost.
En general estoy de acuerdo con el argumento y por eso siempre he creído que en el DF no hay nada peor que oponerse a la densificación de la ciudad (que no es lo mismo que oponerse a las consecuencias evitables, como el tráfico generado por los cajones de estacionamiento que se suelen construir). Sin embargo, lo que no atiende Glaeser por completo, o sólo lo hace de manera indirecta son los efectos de la densificación, sobre todo cuando no toda la ciudad es un flexible mercado de vivienda.
Por ejemplo, si hubiera una fuerte inversión para densificar la Colonia San Rafael, eso elevaría en el mediano plazo los costos de vivir ahí porque significará no sólo más vivienda sino también mejor calidad de vida y de servicios. La mejora en la calidad de vida y servicios, vía inversiones en infraestructura elevará todos los precios de la zona, y hará más caras las rentas para quienes vivían ahí antes de la "intervención". Glaeser dirá que eso no importa porque en términos totales, la ciudad, aumentará la oferta de vivienda y en otros lugares los precios bajarán. Sin embargo, 1) los cambios en los precios en el resto del mercado inmobiliario no son inmediatos, y 2) mudarse de un lugar a otro no se hace sin "fricciones" que tienen costos. Así que la "intervención" inmobiliara expulsará a unos y traerá a otros, al mismo tiempo que eleva los costos de vivienda en lugares que reciben más inversión en infraestrucutura.
Densifiquemos, pensando en esas dos cosas, pero densifiquemos.
Otra cosa que me gustó del texto de Glaeser es que por un lado hace un llamado a reducir las restricciones y la legislación para construir (ojo, nunca nunca dice eliminar), pero en paralelo insiste en que quienes deben tener más control sobre qué y cómo se construye en cada barrios, son los habitantes del barrio (el GDF cree exactamente lo contrario, es más creo que la mayoría de la gente que lea no cree que la mejor idea es darle el control a los vecinos...yo sí, jejeje):
Finally, individual neighborhoods should have more power to protect their special character. Some blocks might want to exclude bars. Others might want to encourage them. Rather than regulate neighborhoods entirely from the top down, let individual neighborhoods enforce their own, limited rules that are adopted only with the approval of a large share of residents. In this way, ordinary citizens, rather than the planners in City Hall, would get a say over what happens around them.
Y por último Glaeser explica un poco el desastre de tráfico, vivienda y exclusión en la ciudad de Mumbai, que de las revisadas es la que imagino se parece más a la ciudad de México:
Mumbai’s traffic problems reflect not just poor transportation policy, but a deeper and more fundamental failure of urban planning. In 1991, Mumbai fixed a maximum floor-to-area ratio of 1.33 in most of the city, meaning that it restricted the height of the average building to 1.33 stories: if you have an acre of land, you can construct a two-story building on two-thirds of an acre, or a three-story building on four-ninths of an acre, provided you leave the rest of the property empty. In those years, India still had a lingering enthusiasm for regulation, and limiting building heights seemed to offer a way to limit urban growth.
But Mumbai’s height restrictions meant that, in one of the most densely populated places on Earth, buildings could have an average height of only one and a third stories. People still came; Mumbai’s economic energy drew them in, even when living conditions were awful. Limiting heights didn’t stop urban growth, it just ensured that more and more migrants would squeeze into squalid, illegal slums rather than occupying legal apartment buildings.
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